Quem paga a reforma: inquilino ou proprietário?

A relação entre locador (dono do imóvel) e locatário (quem aluga, o inquilino), pode se tornar um caos quando o assunto é a reforma do bem imóvel.

As coisas não precisariam ser assim se tudo fosse acordado previamente em um contrato redigido e assinado por ambas as partes.

Mas, sabemos que nem sempre isso ocorre, então vamos explicar tudo sobre a questão da responsabilidade da reforma, de acordo com a Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Locatário. 

Os tipos de reforma (benfeitoria)

Antes de iniciarmos o assunto, você precisa entender o que é benfeitoria e todas as suas espécies.

De acordo com o dicionário online do Google, benfeitoria é um “reparo feito em coisas móveis ou imóveis com o fim de as conservar ou embelezar, melhorar as suas condições de fruição ou torná-las mais úteis.”

Entendendo isso, é importante você entender que existem 3 tipos de benfeitorias:

1. Necessárias: são necessárias para manter o imóvel bem conservado e/ou evitar sua deterioração. Exemplo: consertar o encanamento que ocasiona infiltração.
2. Úteis: elas deixam o bem mais cômodo, mais fácil de ser utilizado. Exemplo: cobrir a área de lazer ou garagem.
3. Voluptuárias: é uma benfeitoria de alto valor que acrescenta ao bem, mas não é necessária e nem útil. Exemplo: banheira de hidromassagem e piscina. 

Com essa explicação, vamos ao próximo tópico.

Quem paga pelas benfeitorias do imóvel?

Esse é um ponto importante. Quando se trata das reformas relacionadas às benfeitorias, devemos levar em consideração o que é tratado nos artigos 35 e 36 da Lei do Locatário. 

Quando se tratar das benfeitorias necessárias, salvo disposto em cláusula contratual, quem paga a reforma é o locador, ou seja, o dono do imóvel, independentemente de autorização. 

Isso se deve ao fato de que elas são essenciais para que o local continue a ser usado sem se deteriorar ou oferecer perigo aos atuais moradores.

As benfeitorias úteis precisam ser autorizadas pelo locador para que o inquilino possa cobrar indenização, se for o caso. 

Já as voluptuárias não serão reembolsadas, uma vez que não são essenciais para o imóvel.

Vale lembrar que tudo vai depender do que está disposto no contrato. 

Mas caso não tenham formalizado um, essas são as regras.

Reforma antes do aluguel ser formalizado

Superando o tópico das benfeitorias, vamos às reformas extraordinárias. 

Parece ser meio bobo falar isso, só que qualquer custo relacionado a preparação do imóvel para que seja entregue ao inquilino, é de responsabilidade do dono. 

Não importa o cerne da reforma, se o dono está apenas arrumando o bem para receber os novos moradores, o custo será apenas dele.

Reforma durante a locação do imóvel

As reformas realizadas durante a locação do imóvel são de responsabilidade do proprietário. 

Claro que o que está estabelecido no contrato sempre prevalecerá. 

É muito comum os inquilinos pagarem pela reforma e o valor ser subtraído do aluguel, e isso não está errado se ambas as partes concordarem.

Que tipo de reformas são essas? São as pequenas manutenções do bem, como trocar uma torneira, arrumar uma infiltração, trocar o piso do banheiro que está oferecendo riscos aos moradores, enfim, as possibilidades são infinitas.

Quem paga a reforma na devolução do imóvel

O inquilino tem a obrigação de devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou. 

Ou seja, da mesma maneira que o bem foi entregue para si, deverá ser devolvido.

Se as paredes estavam brancas, se a pia funcionava perfeitamente bem, se o forro estava em perfeito estado, devem ser entregues do mesmo jeito. 

Em contrato o locador pode, ainda, dizer de forma expressa a marca da tinta que vai querer na reforma (desde que seja da mesma faixa de preço da que ele utilizou), qual a marca das pias, entre outras coisas.

Isso pode parecer um exagero, mas não é. 

Não é justo o dono do imóvel sofrer nenhum tipo de prejuízo por irresponsabilidade do morador, da mesma forma que não é justo o inquilino ter que pagar por coisas que não são da responsabilidade dele.

Segurança na hora de alugar

A forma mais segura para se prevenir de dores de cabeça, é formalizar um contrato de locação com um advogado. 

Ele saberá redigir as cláusulas contratuais, valores e multas.

Mas se isso não for possível, não renuncie ao contrato. Seja como locatário ou locador, redija um contrato que seja favorável para ambos os lados e reconheça a firma no cartório.

Isso dará mais validade ao documento para futuras ações judiciais.

Além disso, não pense só no dinheiro. Só alugue um imóvel seu para uma pessoa de confiança, ou só alugue uma casa de quem você sabe que é zeloso com seu próprio bem.

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